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Hablemos de inversiones
El mercado inmobiliario de la ciudad se recuperó con fuerza tras la pandemia, con récords de ventas por la búsqueda de propiedades tanto de locales como extranjeros. ¿Qué panorama se abre ahora para la clase media con el encarecimiento del crédito?
Históricamente, el mercado inmobiliario de Miami siempre fue uno de los más dinámicos y atractivos de los Estados Unidos tanto para inversores internacionales -que ven a la ciudad como la puerta de entrada al mundo del real estate en la principal economía del mundo- como locales. Y en este momento atraviesa una situación particular, en un contexto económico global lleno de desafíos.
Como producto de la pandemia del Covid-19, que llevó a mucha gente a mudarse por la posibilidad de trabajar en forma remota, la demanda de viviendas en Miami experimentó un fuerte aumento que empujó los precios. En 2021 se registró el récord de unidades vendidas en la ciudad, según datos de la Asociación Nacional de Bienes Raíces de Estados Unidos: 39.394 operaciones, un 68% más que en 2020. Los precios de las propiedades subieron 19,5% el año pasado, por encima de la media estadounidense (calculada en el 12%), y el valor promedio de una propiedad en el condado de Miami-Dade tocó los US$400.000, frente a los US$305.000 de 12 meses atrás.
El mercado de real estate en Estados Unidos tuvo un 2021 de fuerte crecimiento en general, con 6.9 millones de propiedades vendidas, su mejor nivel de los últimos 15 años.
Si bien los precios también se recuperaron en otras ciudades a la salida de la pandemia, Miami encabezó la lista a partir de la afluencia de gente de otras regiones del país que buscó comprar casa. A ese hecho que alentó la demanda se sumó la demora en la construcción de nuevas obras a raíz de las cuarentenas del 2020, lo cual restringió la oferta de unidades y llevó los niveles de inventarios a sus mínimos.
Las subas de precios impulsaron por supuesto los alquileres (un 40% entre fin de 2021 y 2020, de acuerdo con cifras de brokers que operan en el mercado local) y dificultaron el acceso a la vivienda para un amplio segmento de la población, que se ve imposibilitado de acceder a una propiedad en la ciudad a los valores actuales. En Downtown Miami, por ejemplo, las operaciones de venta promedio son hoy de US$455.000, y en Brickell, US$495.000, por citar dos casos.
Pero la principal incógnita en este momento es la inflación, que está aquejando a todos los países. La economía de Estados Unidos puede cerrar el año con índices cercanos al 8%, según el ritmo que muestra el aumento de precios acumulado: es su mayor nivel en los últimos 40 años. La suba de la inflación se tradujo en un aumento de las tasas de interés y como efecto dominó en el costo del crédito hipotecario. Las tasas promedio de las hipotecas a 30 años pasaron del 3 al 5% y su evolución siembra dudas en el corto plazo sobre las posibilidades de cumplimiento de quienes ya cuentan con un crédito, además de complicar las condiciones para potenciales tomadores nuevos, plantean los expertos.
De todas formas, los precios siguen mostrando tendencias positivas por la demanda sostenida y el stock de unidades. De acuerdo con un pronóstico de Realtor.com, el inventario de propiedades en Estados Unidos solo crecerá 0,3% en 2022 y la puja por las unidades entre los interesados mantendrá los valores en alza.
Para los precios, Realtor proyectó a fin de 2021 una evolución del 2,9% durante este año, por debajo del 12% del año anterior. Según el mismo sition, un factor a tener presente como sostén de la demanda es que 45 millones de millennials estadounidenses tienen hoy entre 26 y 35 años, la franja de edad para la compra de su primera vivienda. En ese contexto, los precios tenderían a nivelarse para 2023.
El acceso al crédito y el impacto de la suba de las tasas de interés será el dato a monitorear en los próximos meses, junto con el comportamiento de los consumidores de cara a una inflación a la que no están acostumbrados. La reacción de los inquilinos que sufrieron un aumento de los alquileres es otro punto al que están atentos los brokers, ya que podría ser un eventual disparador de búsqueda de hipotecas, aun con la suba de tasas, si la relación es más favorable que el gasto mensual en el alquiler.
Pero las oportunidades del mercado de real estate en Miami se mantienen sólidas por las condiciones estructurales y la demanda sostenida tanto local como externa.