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La inflación global cambia el escenario para todos los sectores, pero abre una oportunidad para ingresar a mejores precios al mercado de Estados Unidos
El escenario económico global cambió en forma abrupta en los últimos meses, y con él las perspectivas para todos los sectores. Luego del impacto de la pandemia en 2020 y parte de 2021, un nuevo fenómeno comenzó a complicar la economía de los países centrales producto de la emisión monetaria desplegada para paliar los efectos de los confinamientos: la inflación. Con índices que alcanzaron el 9% anual en EEUU -el nivel más alto en 40 años- y el 8,6% anual en Europa, los habitantes de esas naciones deben lidiar ahora con un entorno anómalo, al que no están acostumbrados. Y la invasión de Rusia a Ucrania desde el mes de febrero agregó combustible a la suba de precios, al afectar la distribución y disponibilidad de energía y alimentos.
Como producto de la aceleración inflacionaria, subieron las posibilidades de que las economías de ambas regiones ingresen este año en recesión, tras protagonizar un rebote en 2021 post confinamientos. El principal factor que está incidiendo en esa proyección es el aumento de las tasas de interés, la medida clásica con la que los bancos centrales buscan aplacar el aumento de precios. La Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) subió dos veces ya en lo que va del año su tasa de referencia, hasta un nivel de 2,5% -el rango más alto en tres años-, y con ese movimiento le puso fin al largo período de intereses bajos que venía estimulando el consumo y alentando el crédito.
El aumento de las tasas de interés de EEUU produjo dos consecuencias directas: una revaluación del dólar en el mundo -porque los mayores rendimientos atraen capitales hacia ese país- y la consecuente suba en el costo del crédito. El dólar y el euro alcanzaron la paridad en su cotización por primera vez en 20 años.
Al subir los intereses, se encarecen los préstamos hipotecarios y de consumo en el mercado estadounidense, lo cual impacta de manera directa en el sector de real estate y el nivel de precios de las propiedades. Las tasas que pagan las hipotecas a 30 años se duplicaron en los últimos 12 meses hasta niveles del 5,5% y enfriaron la demanda de viviendas, al limitar el acceso a nuevos créditos y dificultar el pago de los existentes, mientras los consumidores también deben enfrentar los aumentos de otros gastos por el proceso inflacionario. A fines de 2020, con los efectos del Covid, las tasas de los hipotecarios habían tocado el 2,6%.
Las ventas de casas nuevas vienen retrocediendo en los últimos meses, con caídas superiores al 15% que ubicaron su nivel en el mínimo desde el comienzo de la pandemia. Lo mismo está ocurriendo con las ventas de propiedades usadas. Para muchos expertos, el impacto del alza de las tasas en la confianza de los consumidores anticipa que los efectos de la retracción seguirán en aumento.
El último dato de julio mostró que las ventas de viviendas nuevas cayeron a 590.000 unidades, según datos del Census Bureau. Para comparar, en febrero de 2021 habían alcanzado las 948.000. La demanda de hipotecas, en tanto, cayó a su nivel más bajo de los últimos 22 años.
Pero los precios de las propiedades venían registrando niveles récord gracias a la enorme liquidez acumulada durante los últimos años y las bajas tasas de interés. El precio promedio de las casas a estrenar, que en 2019 estaba en US$340.000, superó los US$440.000 los primeros meses de este año, de acuerdo con los datos del Departamento de Comercio. La menor disponibilidad de propiedades nuevas frente a una demanda que siempre sobrepasó a la oferta permitió ese aumento sostenido.
Ahora, el nuevo panorama de inflación por encima del 8% anual, caída de la demanda e incremento del costo del crédito forzará una baja de los precios de las viviendas en los próximos meses, pronostican distintos analistas del mercado. Firmas como Capital Economics prevén una caída del 5% promedio en los precios de las propiedades en EEUU para 2023 producto de las condiciones que indicaba más arriba. Pero entre los especialistas prevalece la idea de que se tratará de una corrección puntual, porque las bases son sólidas.
Esa baja prevista en los precios unida a la revaluación del dólar puede representar, para los inversores, una oportunidad de ingresar al mercado estadounidense a un menor valor que hace menos de un año. Al mismo tiempo, una moneda fortalecida torna más atractivas las posibilidades de renta que se obtengan, mientras la propiedad opera como refugio de valor. La evolución de los indicadores en los próximos meses acercará nuevos indicios sobre el rumbo que puede tomar el sector.
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