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Hablemos de inversiones
El panorama para el negocio de real estate estará determinado por el ritmo de la inflación global y su impacto en la tasa de crecimiento. En el ámbito regional, las oportunidades siguen latentes.
Luego de años en los que el mercado inmobiliario disfrutó del empuje de tasas de interés internacionales casi en cero en Estados Unidos y Europa y abundante liquidez en el mundo, el escenario para el negocio de los ladrillos en 2023 estará atado indisolublemente a lo que ocurra con la economía global, la evolución de la inflación y la velocidad con la que los inversores procesen el nuevo contexto.
Los pronósticos económicos para el año próximo prevén que el crecimiento mundial se desacelerará respecto de 2022 producto de las subas de la tasa de interés aplicadas para combatir la creciente inflación en los principales países, la incertidumbre derivada de la guerra en Rusia y Ucrania y los coletazos remanentes de la pandemia en China. La última proyección del Fondo Monetario Internacional (FMI) prevé que la economía global crecerá 2,7% en 2023 (desde un 3,2% calculado para el corriente año), con el serio riesgo de estancamiento en los principales motores, los países líderes.
El recorrido que tenga la inflación, que alcanzó niveles inéditos en décadas de casi el 10% anual en Estados Unidos y muchas naciones europeas, determinará gran parte de esa suerte. La Reserva Federal estadounidense atenuó en su última reunión de diciembre las subas de las tasas de interés que viene aplicando a lo largo de este año, al llevarlas al 4,5% anual, pero advirtió que el costo del dinero seguirá en niveles altos durante 2023 y proyectó que la suba de precios no bajará del 3% anual hasta 2024, al menos.
El principal impacto de esa suba de tasas para el sector inmobiliario se da a través del aumento de los créditos hipotecarios, lo cual obstaculiza el acceso a la vivienda y tiende a aplacar la demanda. Es por ese motivo que muchas previsiones en el sector anticipan una caída en los precios de las propiedades, fenómeno que ya comenzó en muchos mercados. Un reciente informe de la consultora Oxford Economics anticipa que los valores de las viviendas caerán un 10% hasta 2025 en 22 países y advierte sobre los riesgos de que esa caída de precios empuje a una baja en la inversión inmobiliaria.
La contracara de los precios más bajos en las propiedades sería una mayor facilidad para comprar una casa o un departamento en el caso de quienes no podían llegar a ella antes, pero el aumento de los créditos y el propio fenómeno de la inflación -que obliga a destinar un mayor desembolso mensual a otro tipo de gastos en los hogares, como la energía- neutralizan esa mejora relativa. Según proyecciones del banco Goldman Sachs, por ejemplo, los precios de las propiedades en Estados Unidos bajarán entre 5 y 10% desde los niveles máximos alcanzados a mitad de este año, y otros bancos como Wells Fargo también ubican las previsiones en esa misma línea, con un 5,5% de caída para fin de 2023.
Pero en el caso puntual de Estados Unidos, el stock disponible de propiedades -como ocurre en Miami- sigue estando por debajo de los niveles pre pandemia y amortigua la baja de precios, señalan los expertos del sector. Aún esta por verse si los precios en estos mercados realmente van a bajar.
Dado ese contexto, actores del negocio prevén que la actividad del real estate se estabilizará a partir del segundo semestre, cuando las subas de las tasas de interés hayan encontrado un nivel de mayor certidumbre, indicó un relevamiento de la firma Colliers entre 750 inversores del sector. La mencionada suba de tasas, la disponibilidad de financiamiento y el aumento de los costos de la construcción son los temores en el horizonte que observan los inversores, quienes imaginan un escenario de búsquedas de oportunidades por las bajas de precios.
Desde el punto de vista regional, el marco de una desaceleración económica global unido a la fortaleza del dólar que genera la suba de tasas no es inocuo, pero tampoco tiene el mismo impacto que en los países centrales en el segmento del real estate. Países como Paraguay y Uruguay mantienen su atractivo construido en los últimos años a partir de indicadores económicos favorables, y siguen siendo una alternativa de inversión para aquellos que buscan una renta en dólares (en torno al 6% anual en el caso de Montevideo), junto con la posibilidad de una revaluación futura. Tampoco el impacto de las tasas en tan importante dado que el acceso al crédito en estos mercados es muy limitado.
A pesar existir oferta de financiamiento de largo plazo el 95% de las ventas siguen siendo de contado y ambas economías se ven favorecidas por el flujo de dinero desde sus paises vecinos.